Realitní trh 2020: Pronájem nemovitostí v době koronavirové

Od 16. března 2020 se změnila spousta věcí. Kromě toho, že jsem zase o rok starší, jelikož ten den zrovna slavím narozeniny, vstoupila v účinnost řada opatření nařízená Vládou ČR jako reakce na koronavirovou pandemii. Je zcela jisté, že nákaza výrazným způsobem ovlivní nejen ekonomiku, ale v mnohém změní celou společnost.

Současná situace přináší rychlé a zásadní změny také pro pronajímatele nemovitostí v Praze. Podíváme se tedy, co se aktuálně děje, jaký bude pravděpodobný budoucí vývoj na trhu nájemního bydlení v Praze a jak by měli pronajímatelé na aktuální stav reagovat. Jako makléř pronajímám zejména byty v metropoli. 

Bouřlivé jaro 2020

Na pražském trhu jsme v prvních jarních týdnech roku 2020 svědky podstatného uvolňování nájemních nemovitostí. Jsou to:  

– byty z krátkodobého pronajímání prostřednictvím platformy AirBnB; 
– volné kapacity v souvislosti s odchodem zahraničních studentů; 
– významné uvolnění nájmu vznikne po odchodu pracovníků v nejvíce postižených odvětvích (cestovní ruch, hotely, restaurace); 
– úbytek lze nejspíš očekávat také u zahraničních manažerů. 

Ekonomickou recesí budou procházet také korporace, které v Praze zaměstnávají největší počet lidí. Je rovněž třeba počítat s tím, že i finanční situace řady nájemců, kteří by za běžných okolností zůstali dlouhodobými a bezproblémovými nájemci, se může postupně zhoršit. 

1. Zvýšila se nabídka nájemního bydlení 

Hlavní změnou, kterou koronavirové jaro roku 2020 do metropole přineslo, je výrazné zvýšení počtu bytů k pronájmu. Čísla z portálu Sreality ukazují, že za několik týdnů, v období od 21.3. do 30.4.2020, narostl počet bytů k pronájmu v Praze o 2 677, tedy o více než 47%:

Den	Počet bytů	Den	Počet bytů	Den	Počet bytů
21.3.2020	5 659	9.4.2020	7 533	17.4.2020	7 984
28.3.2020	6 459	10.4.2020	7 466	21.4.2020	8 071
1.4.2020	7 041	11.4.2020	7 462	24.4.2020	8 179
7.4.2020	7 484	13.4.2020	7 382	27.4.2020	8 269
8.4.2020	7 454	15.4.2020	7 727	30.4.2020	8 336

A takhle to vypadalo v květnu, kdy na počátku měsíce počet bytů v nabídce lehce klesl, ale poté celý měsíc pokračoval nárůst: 

Den	Počet bytů	Den	Počet bytů	Den	Počet bytů
1.5.2020	8 283	11.5.2020	8 343	21.5.2020	8 652
3.5.2020	7 907	13.5.2020	8 421	24.5.2020	8 483
5.5.2020	8 374	15.5.2020	8 565	27.5.2020	8 632
7.5.2020	8 376	17.5.2020	8 358	29.5.2020	8 810
9.5.2020	8 153	19.5.2020	8 598	31.5.2020	8 762

A pro puntičkáře tu mám ještě data z června, ať to bouřlivý jaro máme kompletní: 

Den	Počet bytů	Den	Počet bytů	Den	Počet bytů
1.6.2020	8 776	11.6.2020	8 951	21.6.2020	8 758
3.6.2020	8 500	13.6.2020	8 593	23.6.2020	8 845
5.6.2020	8 773	15.6.2020	8 916	26.6.2020	8 806
7.6.2020	8 852	17.6.2020	8 951	27.6.2020	8 716
9.6.2020	8 934	19.6.2020	8 781	28.6.2020	8 682

Nárůst nabídky bytů v kombinaci se snížením poptávky po nových nájmech s sebou přinesl 

2. Snížení ceny bytů 

To se týká především lokalit, kde skokově stoupl počet bytů uvolněných na dlouhodobý pronájem díky nemožnosti realizovat krátkodobé pronájmy zahraničním turistům přes AirBnB. Jde o lokality v srdci metropole, zejména Prahu 1 (Malá Strana, Staré Město, Nové Město) a Prahu 3 – Žižkov, která je mezi turisty rovněž velmi oblíbená.   

Menší vliv současné situace na cenu nájmu bude v oblíbených či něčím specifických lokalitách, které jsou pro potenciální nájemce zaměnitelné jen málo nebo vůbec. Ti si zde vybírají byty k pronájmu i přesto, že v jiných lokalitách mohou najít levnější nabídky bytů stejného typu. 

3. Může začít fluktuace aktuálních dlouhodobých nájemců 

Jestliže má pronajímatel uzavřenou nájemní smlouvu na ceny z roku 2019 a ceny nájmů půjdou směrem dolů, nájemci si této skutečnosti budou vědomi a budou se dívat po jiném nájemním bydlení. Nabídka bude dostatečně široká a příležitost ušetřit v této nelehké době velmi lákavá.

4. Prodlouží se doba hledání nájemce 

Jedinou možností pro pronajímatele, jak rychle byt obsadit nájemcem, bude nabídnout jej za dobrou cenu. Jednak bude mnohem vyšší nabídka nemovitostí, jednak do Prahy nebude tak silné stěhování jako v minulých letech. Mnoho nájemců se bude rekrutovat z nájemců měnící jiný nájem v Praze.  

5. Lze očekávat problémy s dosud bezproblémovými nájemci   

S ekonomickou recesí bude souviset výpadek či snížení příjmů části nájemců. Zřejmě začne častěji docházet k opožděným platbám nájmu či neplacení. Vláda ČR k tomu ještě nájemcům výrazně napomohla svým opatřením v rámci zmírnění dopadů dění kolem koronaviru. V nouzovém stavu nechala koncem dubna 2020 schválit  návrh zákona, který pronajímatelům znemožňuje dát nájemcům výpověď z důvodu neplacení nájemného v určitém období. Toto opatření se týká jak bytů tak nebytových prostor. Co přesně zákon říká?  

• Pokud nájemce bude dlužit nájemné za období od 12. března 2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii, nejpozději však do 31. července 2020, pak mu není možné dát výpověď z nájmu z důvodu neplacení až do 31.12.2020;
• Dlužné nájemné musí nájemce doplatit do 31.12.2020. Pokud tak nájemce neučiní, pronajímatel má právo vypovědět nájem bez výpovědní doby;
• Nájemce musí pronajímateli doložit, že mu znemožňovaly nebo podstatně ztěžovaly řádnou úhradu nájemného právě mimořádná opatření při epidemii;
• Pronajímatel může dát nájemci výpověď dříve a to po skončení mimořádných opatření, pokud by díky ztrátě výnosů z pronájmu sám upadne do takové  nouze, že nebude mít ani na nutnou výživu vlastní;
• Omezení výpovědi ve stejném rozsahu se vztahuje také na podnájem nemovitosti.

Z mého pohledu bude velmi důležitá především komunikace mezi oběma stranami a nalezení kompromisního řešení přijatelného pro pronajímatele i nájemce, které popisuji níže. 

Co mám dělat, když pronajímám krátkodobě přes AirBnB

Pokud pronajímáte skrze AirBnB, co nejdříve tuto činnost ukončete a nemovitost nabídněte k dlouhodobému pronájmu nebo prodejte. Vše nasvědčuje tomu, že turismus bude dlouhodobě paralyzován, nehledě na plánované regulace samospráv. Čím dříve to uděláte, tím lépe. Je dost pravděpodobné, že k tomuto rozhodnutí dojde velká část ubytovatelů. Je proto velmi důležité, abyste byli jako jedni z prvních. Pak budete mít šanci byt pronajmout nebo prodat za nejlepší ceny.

Je třeba vzít také v úvahu, že dle novely občanského zákoníku bude muset vlastník bytu předem oznámit správci domu tento typ podnikání nebo jiné činnosti v bytě, které by mohly dlouhodobě vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v budově. Pro účely vyúčtování služeb bude majitel rovněž muset hlásit počet lidí, kteří při krátkodobých pronájmech byt užívají.        

Jak se zachovat, pokud byt dlouhodobě pronajímám

Nejlepším řešením je jednoznačně uchovat si současné nájemce. Pokud by došlo k jejich změně, bude to pravděpodobně za nižší cenu nájmu. Také je možné, že byt nebude hned obsazen a přijdete třeba o měsíc či více měsíců nájmu. Velmi tedy doporučuji níže uvedený postup:

1. Kontaktovat současné nájemce a zeptat se, zda jsou situací postiženi; 
2. Pokud ano, prodiskutovat možné řešení situace, např. nabídnout jim dočasnou a částečnou úlevu z nájmu nebo odklad placení části nájmu apod. Zcela jistě budou potěšeni Vaším proaktivním řešením a budou si to pamatovat; 
3. Komunikovat s nájemci pravidelně. Nájemci tuší, že ceny nájmů půjdou dolů. Je jen otázka času, kdy budou zvažovat změnu. Když s nimi budeme pravidelně mluvit, svůj záměr nám spíše řeknou a budete se moci snáze domluvit na nějakém kompromisním řešení.

Váš Ján Griger