Od poloviny března roku 2020 prožíváme zkušenost, která nemá v moderní historii srovnání. Koronavirová pandemie a s ní související opatření obrátila naše životy vzhůru nohama. Již nyní je zřejmé, že její dopady způsobí recesi české i světové ekonomiky. Zatím lze jen těžko predikovat, jakou bude mít intenzitu, neboť stojíme teprve na začátku nové doby. Následující řádky píši jako prodejce nemovitostí, který působí především v hlavním městě Praze.
Pojďme se podívat, jak tato černá labuť ovlivňuje trh s prodejem nemovitostí. Nejprve v několika bodech shrneme, jak vypadala situace v uplynulém roce 2019 ve srovnání s předchozím rokem 2018. Pak se podíváme na dvě aukce bytů stejné dispozice z mé realitní praxe z prvních měsíců roku 2020, které proběhly ve zcela odlišných podmínkách. Na závěr uvádím několik doporučení, jak se v současné situaci zachovat.
Srovnání dat a zkušeností z realitní praxe 2019 a 2018
Prodej nemovitostí v roce 2019 v porovnání s rokem 2018 lze stručně shrnout takto:
– počet prodejů v Praze poklesl o více než 12%;
– počet hypoték meziročně poklesl o více než 22% a jejich objem klesl o více než 16%. Objem hypoték klesl méně než jejich počet, což ukazuje mírný nárůst hodnoty nemovitostí. Další detaily k vývoji hypotečního trhu najdete v článku Jak vypadal hypoteční trh 2019 a co přinese hypoteční trh 2020? Podívejte se na nejnovější čísla;
– nabídka bytů z druhé ruky klesla dle údajů portálu Sreality o více než 25%;
– nabídka novostaveb dle dat Deloitte Develop Indexu klesla o zhruba 14%;
– byl vidět úbytek kupujících; hlavní příčinu spatřuji v regulaci při poskytování hypoték, kterou zavedla ČNB, v kombinaci s vysokými cenami nemovitostí;
– kupující v naprosté většině koupili nemovitosti za nabídkové ceny;
– navýšení kupní ceny se týkalo pouze investičních nemovitostí, o které byl ze strany kupujících vysoký zájem;
– celkově proběhl menší počet prohlídek.
Koronavirus a změny na trhu nemovitostí v roce 2020
Pokud by nenastala ekonomická krize, pravděpodobně by měl vývoj realitního trhu podobný charakter jako v roce 2019. Je však zřejmé, že opatření aplikovaná v souvislosti s koronavirem budou mít velké hospodářské důsledky. V současnosti už naplno pozorujeme následující jevy:
– nejistotu běžných lidí a odkládání zbytných výdajů, především na spotřebu;
– oslabení toku zboží jak na vnitrostátní tak mezinárodní úrovni; zastavení celých odvětví průmyslu a služeb (cestovní ruch, restaurace, hotely) kvůli opatřením zavedeným Vládou ČR;
– firmy se potýkají s výpadky příjmů, což se projevuje odkládáním investic, snižováním nákladů a propouštěním zaměstnanců;
– strmé propady na světových akciových trzích, vedoucí k opatrnosti ve výdajích všech ekonomických subjektů.
Výše uvedené lze shrnout jednoduše: ekonomika se aktuálně propadá. Pokud se tento propad rychle nezastaví, projeví se v dohledné době na trhu nemovitostí.
Dvě aukce, dva odlišné příběhy
Podívejme se detailněji na dva případy z mé realitní praxe z prvních měsíců roku 2020. Jednalo se o byty stejné dispozice prodané prostřednictvím aukce. Přestože se konaly půldruhého měsíce od sebe, proběhly ve zcela odlišných podmínkách. Tomu také odpovídaly výsledky:
1) Prodej 2+kk Böhmova, Praha 5 – Stodůlky, nabídková cena: 3 300 000,- Kč, termín aukce: 22.-27.1.2020
| Počet prohlídek: 19 | Můj odhad | Skutečnost |
| Počet obdržených nabídek | 3 až 5 | 7 |
| Nejvyšší nabídka | do 3 500 000,- Kč | 3 601 000,- Kč |
Tato aukce proběhla za „normálních“ podmínek, tedy před zavedením nouzového stavu Vládou ČR a dalších navazujících opatření. Počet obdržených nabídek a zejména dosažená kupní cena poměrně výrazně předčila má očekávání. Prodávající si mohla dopřát luxus v podobě možnosti vybrat si z více zájemců, což také nakonec učinila a rozhodla se pro druhé zájemce v pořadí, kteří nabídli 3 460 000,- Kč:
|
Výsledky aukce |
||
|
Pořadí klientů |
Nabídnutá částka v Kč |
Typ platby |
|
1. Lukáš |
3 601 000 |
Hypotéka 20% hotovost 80% hypotéka |
|
2. Kupující |
3 460 000 |
Hotovost |
|
3. Zdeněk |
3 450 000 |
Hotovost |
|
4. Gor |
3 411 000 |
Hotovost |
|
5. Jakub |
3 410 000 |
Hotovost |
|
6. Vendula |
3 382 000 |
Hotovost |
|
7. Jan |
3 200 000 |
Hypotéka 20/80 |
2) Prodej 2+kk Rajmonova, Praha 8 – Kobylisy, nabídková cena: 3 650 000,- Kč, termín aukce: 11.-16.3.2020
| Počet prohlídek: 20 | Můj odhad | Skutečnost |
| Počet obdržených nabídek | 7 až 10 | 1 |
| Nejvyšší nabídka | 3 800 000,- až 3 900 000,- Kč | 3 670 000,- Kč |
Vzhledem k lepšímu stavu bytu než v prvním případě jsem očekával odpovídající výsledek. Opak byl ale pravdou. Zásadním způsobem se projevila změna situace, jelikož 16.3., v den ukončení aukce, došlo na základě usnesení Vlády ČR z předchozího dne k výraznému omezení ekonomických aktivit. Kupující byli bohužel vinou okolností donuceni nabídku odmítnout.
Zájem o byt ze strany kupujících však trval a vyústil v další kolo prohlídek. Při realizaci prodeje měly dle mého klíčový vliv dva faktory: jednak správně nastavená cena, jednak úroveň prezentace. Díky provedenému homestagingu, video prohlídce a virtuální 3D prohlídce měl klient o bytě jasnou představu, což uspíšilo jeho rozhodnutí o koupi za nabídkovou cenu.
Aukce nemovitostí pro své klienty organizuji často a pravidelně. Na detaily aukce, která překonala všechny rekordy, se mrkněte v článku Aukce prodej bytu 2+1 Slovinská Praha 10 Vršovice. Paní Vendula s rodinou získala navíc 640 000,- Kč. Barvité vyprávění o prázdninové aukci z července 2020 najdete v článku Paní Jana získala v aukci navíc 507 000,- Kč aneb rychlý prodej chaty v Posázaví. Popis průběhu další aukce si přečtěte v článku Láďovi a jeho paní jsem zvýšil zisk při prodeji 3+1 Praha 9 Prosek o 749 239,- Kč.
Co mám dělat, pokud chci nemovitost prodat
Pokud nepotřebujete urgentně prodat a nemovitost je vhodná k pronájmu (jde zejména o malometrážní byty 1+kk a 2+kk v místech s vysokou zaměstnaností) a můžete držet nemovitost např. dalších 10 let, kdy se změní ekonomický cyklus a nemovitosti se znovu dostanou do zajímavé cenové hladiny, je to jednoduché. Nemovitost si prostě ponechte a nadále čerpejte užitky z jejího pronájmu.
Pokud jste plánovali prodat v brzké době, proveďte celý proces pokud možno co nejrychleji. Jsme nejspíš už na konci období, kdy můžete nemovitost prodat za výhodnou cenu, a na prodej máte nejspíš jen několik měsíců. Pamatujte, že nemá smysl nadhodnocovat reálnou tržní cenu, kupující to jednoduše nebudou reflektovat. Případně cenu nastavte o několik procent nižší ve srovnání s cenou na vrcholu, neboť zájemci o koupi se najdou i nyní. Stále je dost těch, kteří kupují z osobních důvodů nebo chtějí své peníze dobře uložit.
Jak se zachovat, pokud plánuji nemovitost koupit
Pokud chcete nemovitost koupit, pečlivě sledujte, jak se situace vyvíjí. Při rozhodování Vám určitě pomůže zrušení daně z nabytí nemovitosti. Navíc je pravděpodobné, že na trh brzy začnou vstupovat nemovitosti za výhodnější cenu a také si budete moct vybírat z většího počtu obdobných nemovitostí. Pokud narazíte na kvalitní nemovitost za dobrou cenu, jednejte rychle. Při delším váhání je možné, že se někdo další rozhodne dříve a nemovitost Vám tak zbytečně „uteče“.
Váš Ján Griger
