Máme za sebou polovinu roku 2019 a k dispozici je slušná řádka ukazatelů a dat, na jejichž základě můžeme hodnotit kondici realitního trhu a registrovat tendence, které se na něm projevují nyní a které se budou projevovat v budoucnosti. Podotýkám, že dlouhodobě působím především na pražském trhu. Některá fakta se dají zobecnit pro celý český trh s nemovitostmi, v některých aspektech je však Praha v porovnání se zbytkem republiky specifická. Nicméně platí, že trendy v Praze se většinou s mírným zpožděním přelévají do regionů.
Začátkem tohoto roku se zdálo, že zájem o nemovitosti poněkud opadá. Nejen o tom jsem psal v článku Realitní trh 2019: změna přichází. Potvrdil toto vývoj v dalších měsících nebo trh ožil a prodává se a kupuje více než předtím? Kdo nemluví v číslech, neví o čem mluví, říká klasik. Pojďme se tedy podívat na vybraná statistická data, z nichž můžeme aktivitu na trhu pěkně vyčíst.
Statistika (je sice nuda, údaje má však cenné)
První takovou statistikou je počet kupních smluv zapsaných do Katastru nemovitostí pro území hlavního města Prahy. Data jsou k dispozici za první čtvrtletí roku 2019. Při porovnání s prvním čtvrtletím loňského roku je vidět pokles počtu prodejů v Praze skoro o čtvrtinu:
| leden až březen 2018 | leden až březen 2019 | Změna v % | |
| Množství úplatných změn vlastnictví na KN, KP Praha | 6 877 | 5 201 | -24,37% |
Zdroj: ČÚZK
Druhou statistikou je počet a objem poskytnutých hypoték. Informace máme za leden až květen 2019 a pro celou Českou republiku. Meziročně v Česku počet poskytnutých hypoték klesl zhruba o 26 procent a jejich objem se snížil zhruba o 21 procent. Je ale taky patrné, že počet i objem hypoték v meziročním srovnání zase postupně narůstá a situace se po prudkém propadu začátkem roku pomalinku stabilizuje:
| 2018 | 2019 | Změna v % | ||||
| Počet (ks) | Objem (mld. Kč) | Počet (ks) | Objem (mld. Kč) | Počet | Objem | |
| Leden | 7 783 | 16,50 | 4 764 | 10,93 | -38,79% | -33,76% |
| Únor | 7 446 | 15,96 | 4 961 | 10,88 | -33,37% | -31,83% |
| Březen | 9 087 | 19,25 | 6 658 | 14,75 | -26,73% | -23,38% |
| Duben | 7 896 | 16,87 | 6 395 | 14,62 | -19,01% | -13,34% |
| Květen | 7 819 | 16,76 | 6 977 | 15,93 | -10,51% | -4,95% |
| Celkem | 40 031 | 85,34 | 29 775 | 67,11 | -25,62% | -21,36% |
Zdroj: Hypoindex.cz
Další statistikou je počet nabídek nových bytů v Praze. Poslední známá data jsou ke konci dubna 2019. Počet nabídek nových bytů meziročně vzrostl o pětinu:
| duben 2018 | duben 2019 | Meziroční změna v % | |
| Počet nabídek nových bytů, Praha | 4 827 | 5 775 | +19,64% |
Zdroj: www2.deloitte.com
A jak je na tom nabídka starších bytů v Praze? Orientačně nám může posloužit počet inzerátů na nejsledovanějším realitním portálu sreality.cz. Meziročně se nabídka zvýšila zhruba o pět procent:
| 21.06.2018 | 21.06.2019 | Změna v % | |
| Počet nabídek bytů na prodej, Praha | 5 804 | 6 068 | +4,55% |
Zdroj: Sreality.cz
Ještě se pro zajímavost můžeme podívat, jak dlouho zůstávají byty v Praze v nabídce. Podle portálu reality.idnes.cz se meziročně prodloužila doba nabízení bytů v Praze z 80 na 96 dní. Prodat tedy nyní trvá déle. Na základě empirických zkušeností z vlastní praxe vidím, že na prohlídky chodí zhruba polovina lidí ve srovnání s loňským rokem. Nalezení vážného zájemce o koupi je otázkou spíše měsíců než týdnů.
Sečteno a podtrženo: silný útlum realitního trhu není pouhý pocit. Dokládají jej čísla i praxe.
Jak porozumět aktuální situaci a co nás čeká?
Zdá se, že hlavní příčina poklesu zájmu o nemovitosti tkví v nabídkových cenách. Zažili jsme několik let rychlého růstu cen, donekonečna však tímto tempem růst nemohou. Ceny jsou zatím vyšponované na maximum a těch, kteří v Praze na koupi nemovitosti dosáhnou už prostě zbylo málo. Dalším důležitým faktorem jsou opatření ČNB na zpřísnění pravidel při poskytování hypoték. Ty pokles zájmu o nemovitosti ještě prohloubily.
Poptávka po nemovitostech je úzce spojena se všeobecnou ekonomickou situací a náladou. Když se nezaměstnanost drží při zemi a naopak rostou mzdy a zisky firem, je poptávka po nemovitostech vždycky vysoká. Takové období prožíváme právě teď. Bude-li tento trend pokračovat, nečekejme významnější pokles cen realit.
Samozřejmě, pokud nás čeká ještě pár let růstu ekonomiky a výplat a kupní síly, pak se dá čekat, že se pomalinku každý rok budou zvedat i ceny domů a bytů. Naopak, přijde-li krize, lidé se začnou bát o práci nebo o ni rovnou přijdou, mzdy budou klesat, podnikatelé budou bojovat o přežití, pak se ceny pohnou dolů, a to třeba i velmi rychle a i v řádu desítek procent. Možná si říkáte, že Praha je místo, kde ceny nemovitostí nikdy neklesnou. To může být v zásadě pravda z dlouhodobého hlediska, když se díváte optikou desítek let. Ale krátkodobě během krize ceny klesají o desítky procent i v metropolích mnohem větších, než je Praha, např. v Londýně nebo New Yorku. Neexistuje jediný důvod, proč by se Praze měl v takovém případě pokles cen vyhnout.
Zvažuji koupi nemovitosti
Rozhodující je, jestli chcete kupovat nemovitost na dlouho nebo počítáte s tím, že byste ji za několik let posílali zase dál. V druhém případě bych za aktuální tržní ceny nekupoval. Pravděpodobnost, že ceny budou za pár let nižší, je příliš vysoká. Spekulace by se mohla nevyplatit.
Pokud počítáte s tím, že nemovitost zůstane ve vašem vlastnictví dlouho, třeba deset a více let, koupě se nemusíte bát ani za dnešní ceny. Dlouhodobě hodnota nemovitostí v Praze nejspíš poroste (viděno v horizontu desítek let). Na druhou stanu, pokud to nehoří, nemáte kam spěchat. Je dost pravděpodobné, že bude přibývat nemovitostí v nabídce, a že se tedy při větším výběru ceny zvedat nebudou. Díky tomu, že je obecně méně kupujících, můžeme narazit i na nabídku za dobrou cenu nebo si dobrou cenu vyjednat. V Praze bude přibývat nabídek především v novostavbách, a to s ohledem na to, že právě v tomto roce je plánována rekordní bytová výstavba.
Zvažuji prodej nemovitosti
Zásadně lepší doba na prodej v blízké budoucnosti nebude. Další vrchol cen nemovitostí možná zažijeme za deset nebo patnáct let. Pokud se nechcete o nemovitost tak dlouho starat, pronajímat ji (pokud se k tomu vůbec hodí) a pokud máte lepší plány, kam s penězi za ni, pak můžete s klidem v duši prodat teď, neproděláte.
Pokud bych byl developer… prodával bych co nejdřív. I kdybych měl jít s cenou trochu dolů. Počet nových bytů půjde nahoru a prodat za slušnou cenu je jednodušší teď, když je v nabídce ani ne šest tisíc nových bytů, než když bude jich bude třeba devět tisíc.
Na závěr malý souhrn nejbližšího vývoje v několika bodech:
- ceny nemovitostí již v roce 2019 neporostou, nemůžeme však očekávat pokles cen, budeme zažívat stagnaci cen
- nabídka nemovitostí bude růst, zejména nabídka novostaveb
- doba prodeje se bude prodlužovat
- při nabízení nemovitosti za cenu 2018 bude poptávka slušná a k prodeji dojde v blízké době max. několika měsíců od začátku nabízení
- v případě nabízení nemovitosti nad cenu roku 2018 bude velmi malá šance nemovitost prodat
- úrokové sazby hypoték se budou točit blízko aktuálních hodnot, je možné, že o něco se ještě sníží na základě konkurence bank, ne však nijak zásadně
- počet prodaných nemovitostí v Praze poklesne v roce 2019 zhruba o 15% v porovnání k rokem 2018
Záleží Vám na tom, abyste dobře prodali, a nemáte nikoho po ruce? Kontaktujte mě :-)
